后限竞房时代,90平户型大赏

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  注:本文仅就项目户型图做讨论。

  一般情况下,楼盘进展有四个重要节点值得单独成篇:拍地归属、案名公布、户型曝光、开盘前后。

  其中“户型曝光”是受众可以衡量是否入手的重要一环,也是地段边缘化项目争取客源,主动把控的内容。

  

  魏善庄的中海云熙,把户型作为重要宣传点

  
限竞房瀛海府于2018年6月9日开盘,披着“首个入市、首个日光限竞房”的外衣,几乎每次被cue都是和“神户型”有关。以至于最近严肃君和小伙伴复盘,发现大家很少提及项目周边并不完善的配套。

  拿到“70/90”课题的限竞房们,最初大多选用了公版三居户型,至多有一些修修改改而已。

  这直接导致了,90平户型“不出错”的流水线设计,逐渐沦为“不出彩”。

  当限竞房不出意料的进入红海,经过1年成长期的历练,操盘手再回看第一盘时发现,果然还是户型大有可为。

  得房率、面宽、多变空间......每个维度都有突破点可抓取。当然,不是所有项目都会如此拼命,有的也会走向另一种极端。

  但正是如此,后限竞房时代,90平户型大赏才会如此精彩。

  好户型的标准与差户型的资本

  国人对户型方正有一种执念,因为这意味着即使没有标出尺寸,也能直观的预测出会有不错的得房率、不错的面宽、不错的采光。

  7月份的时候,严肃君曾感慨,顺义马坡镇的90平三居户型方正、南北通透、全明、南向三面采光9.1米,能空降户型三甲。

  

  新城·国誉府90平三室两厅一卫

  更何况还有正经玄关,主卧送飘窗,客厅与次卧有通用阳台,得房率85%,最小的书房也有8.68㎡。

  仅仅一周后,石景山限竞房翡翠山晓户型曝光,面宽9.7米,配置了两个卫生间。

  

  翡翠山晓90平三室两厅两卫

  这款近10米南向三面宽的户型,得房率约为82%,全明,主卧(不含卫生间)13.2㎡,次卧大于9.38㎡,单人次卧6.58㎡,主要功能间都符合居住需求。

  对于这两款户型而言,“方正”反而成了其他亮点延伸的基础。

  相比之下,四环限竞房西城天铸任性得多。

  

  西城天铸89平三室两厅两卫

  北上的港企,在户型设计上保留了当地风格,功能间的数量和利用率才是最重要的。严肃君香港隔壁深圳的业内人士,看到后反馈是“户型还好,南北方的差异就在这儿,南方人认为只要楼盘位置好,再奇葩的户型都觉得过的去,大不了请大师破解一下咯。”

  两次短期售罄的销售实况证明,在这种地段的户型,忙于点评的多是看客,真正买房的都在急着凑钱,没有南北差异。

  增设的卫生间与消失的阳台

  前段提到的翡翠山晓,其户型有两处是当前”合格户型“的特点:两个卫生间与“消失”的阳台。

  双卫的“开创者”是已经基本售罄的金地悦风华,“三室两厅两卫”已然成为风华系的标配。且该系列在江山风华,升级到了2.0版---增设飘窗。

  

  江山风华与金地悦风华89平户型比较

  
这种户型不可避免的问题就是次卫的空间压缩,但好歹至少能容纳一人,虽小但胜在实用。

  比起飘窗赠送,阳台赠送才更加惊喜。

  以往扎居在上海、杭州、厦门等南方城市的禹洲地产,在北京首个独立开发的住宅项目就启动了偏高端的”朗廷系“。

  

  禹洲·朗廷湾90平三室两厅两卫

  
客厅带大阳台,主卧带独立卫生间,这个有些”脸生“的南方企业,带了诚意。

  既然有阳台能博得好感,为什么很多房企不肯做?

  要知道,在符合国家规定的情况下,争取更多的利润空间是开发商所有行为的最终注解,也不例外。

  阳台设计对保温、防水层的要求较高,一旦工艺不达标,发生漏水、积水等问题,后期质保时,施工单位的维修都会耗时耗力耗财。

  更何况还涉及到节能环保的问题。国家目前号召住宅节能环保,拥有大玻璃的阳台如果节能不达标,对房屋的验收也有影响。

  所以,你会看到在2.0版青龙湖之争中,同样是近90平的面积段,身兼双卫+阳台的首开熙悦观湖、一卫+阳台的金地·大湖风华以及一卫无阳台的熙湖悦着,重视户型购房者,能快速做出排位。

  

  首开熙悦观湖89平三室两厅两卫

  

  金地·大湖风华89平三室两厅一卫

  

  熙湖悦着83㎡三室两厅一卫

  购房者的矛盾与开发商的“无用功”

  其实购房者心知肚明,90平做出三个卧室,必定至少有一个空间是局促的,三口之家两个卧室正好。

  但开发商把90平左右真的做了两居,购房者还会感叹太过奢侈“不会过日子”,参见招商·雍合府。

  

  招商·雍合府88平两室两厅一卫

  PS:谢邀,同样有88平两室两厅一卫的二环限竞房,不参与本次讨论。

  

  天恒·学院里88平两室两厅一卫

  
最终,调节这种矛盾的方案就变成了次卧和书房之间为非承重墙,根据需求进行拆建调整。

  比起这种通案,首批入市的限竞房和悦华玺做到了”无形胜有形“——内部只有一个承重墙,其他空间可以任意修整。

  

  标红位置为内部承重墙

  甚至于,为了让参观者体会到“可拆性”“可塑性”,样板间几乎只保留了承重墙。

  
不过从646套的体量用1年的时间才去化了六成,且不断推出特价房的状况来看,这种操作对于去化能发挥的作用实在有限。

  商品房的“搅局”与限竞房的“过失”

  其实称之为“后限竞房时代”,部分原因是越来越多的商品房开始入市,刚需客已经逐渐摆脱了只能选择限竞房的窘境。

  可怕的事情发生了,90平的商品房不再傲娇,做户型更加用心。

  上期盘点的就是很好的例子:

  

  中骏·天峰89平三室两厅一卫

  中骏·天峰89㎡三居客厅面宽3.2米,窗户宽2.9米。打破传统设计,卧室集中在西侧,客厅在东侧,如果把东次卧与客厅之间的非承重墙打通,主卧与北次卧的墙打通,将会是某些人群非常喜欢的大一居。

  

  合景领汇长安89平三室两厅两卫

  合景领汇长安不包含赠送面积得房率高达82%-83%,北侧卧室均带飘窗,客厅均带阳台。最绝的是,暂未对外公布的50多平的一居也是这种配置,三居的户型还有78平面积段。

  纯商品房的“搅局”,只会让购房者对限竞房户型审视的更加严格。

  户型曝光的三个月以来,“临铁”的兴奋效应逐渐褪去,加上样板间开放,无大过的89平三居,被指出五点不足且句句在理。

  

  万橡悦府官方户型图与购房者点评

  可以成为附加值的赠送精装,并不能弥补购房者对户型的不满。作为直接关系今后生活质量的产品方面,一旦搬上台面没有过硬的地段和配建加持,经过时间的发酵只会动摇军心。

  所以说后限竞房时代,无论是限竞房还是商品房,把户型底子打好才能有余地与购房者“讨价还价”。

  90平户型能否良好进化,取决于市场与购房者的审美和坚持,毕竟销量就是最好的调教者。

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  阅览众多90平户型的你,认为哪种设计最不可取?你还见过什么样的奇葩操作?欢迎在评论区分享~

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